Tout savoir sur la sous-location

Il existe des règles distinctes pour la sous-location d’une chambre ou d’une maison. Que devez-vous prendre en compte ? Quels sont vos droits et obligations ? Il y a sous-location lorsque le locataire loue un espace habitable et le sous-loue à un tiers, le sous-locataire.

En cas de sous-location, il existe deux contrats de location

Le locataire qui agit en tant que propriétaire est généralement appelé le locataire principal. Un contrat de sous-location est un contrat de location ordinaire. Cela signifie que toutes les dispositions du droit des loyers s’appliquent intégralement au locataire principal et au sous-locataire. Le sous-locataire bénéficie donc d’une protection du loyer par rapport au locataire principal et doit payer le loyer au locataire principal. En cas de problèmes d’entretien de la maison, le sous-locataire devra donc également contacter le locataire principal.

Il n’y a pas d’accord entre le sous-locataire et le propriétaire principal, donc en principe les deux n’ont rien à voir l’un avec l’autre.

Cela change lorsque le contrat de location principal prend fin. Dans ce cas, le propriétaire principal et le sous-locataire seront confrontés l’un à l’autre si le sous-locataire reste dans le bien loué. Étant donné qu’il n’existe pas de contrat de location entre le propriétaire principal et le sous-locataire et que, en principe, les deux n’ont rien à voir l’un avec l’autre, la question se pose de savoir si le sous-locataire peut ou non rester dans le bien loué. Cela dépend de diverses circonstances, qui seront abordées dans les questions suivantes.

S’agit-il d’un cas de sous-location si vous louez à un gestionnaire immobilier ?

Un gestionnaire est une personne qui agit au nom du propriétaire, par exemple un agent immobilier. Un locataire n’a pas d’accord avec ce gestionnaire, mais avec le propriétaire, au nom duquel le gestionnaire ne peut qu’agir. Vous pouvez savoir qui est propriétaire de votre bien en consultant le registre foncier. Il est important pour un locataire de savoir s’il a affaire à un gestionnaire ou à un propriétaire. Par exemple, dans le cadre d’une procédure judiciaire concernant l’entretien ou le loyer. En règle générale, ce n’est pas le concierge mais le propriétaire qui est l’autre partie.

Un sous-locataire d’un logement indépendant a-t-il également besoin d’un permis de logement ?

Oui, les mêmes règles s’appliquent à la sous-location qu’à un contrat de location ordinaire.

Quand la sous-location est-elle interdite ?

La sous-location de l’ensemble du bien est interdite, sauf si le bailleur a donné son accord. La sous-location d’une partie du bien (par exemple, une chambre) alors que le locataire principal vit également dans le bien est autorisée à condition que le propriétaire ne l’ait pas interdit dans le contrat de location. C’est le cas dans la plupart des contrats de location.

Si la sous-location est interdite, quelles sont les conséquences si la sous-location a lieu quand même ?

Dans ce cas, le locataire principal commet une rupture de contrat. Cela peut être une raison pour le propriétaire de demander au tribunal de résilier le bail principal.

La question est toutefois de savoir si le tribunal considère que la violation du contrat est suffisamment grave. Si la sous-location ne concerne qu’une partie du logement (par exemple une chambre), le tribunal estime généralement que la violation du contrat n’est pas suffisamment grave pour dissoudre le contrat de location entre le propriétaire et le locataire principal.

Si le bail entre le propriétaire et le locataire principal est résilié, quelle est la position du sous-locataire ?

Pour répondre à cette question, il importe tout d’abord de savoir si le sous-locataire loue un logement indépendant ou non indépendant. Dans le cas d’un logement indépendant (logement avec sa propre porte d’entrée et équipé de sa propre cuisine, de ses propres toilettes et de sa propre buanderie), le contrat de sous-location est automatiquement poursuivi par le bailleur si le contrat de location entre le locataire principal et le bailleur est résilié.

Le propriétaire prend la place du (précédent) locataire principal avec tous les droits et obligations qui s’appliquaient entre le locataire principal et le sous-locataire. Cela inclut, par exemple, le loyer convenu. Cette règle s’applique également s’il n’y a pas eu de consentement à la sous-location. Elle s’applique même si le bail a été dissous pour cause de rupture de contrat. Toutefois, dans les six mois qui suivent le moment où le sous-locataire devient locataire, le propriétaire peut demander au tribunal d’arrondissement d’ordonner que le nouveau contrat de location soit résilié à une date précise. La loi prévoit quatre motifs pour une telle résiliation :

  • Il y a sous-location d’un logement non indépendant si le locataire d’un logement indépendant sous-loue une partie de la maison et continue à y vivre lui-même et si le locataire d’un logement indépendant ou non indépendant sous-loue des parties à plusieurs locataires.
  • En cas de logement non indépendant, le sous-locataire devra partir si le contrat de location entre le propriétaire et le locataire principal est résilié.

Par conséquent, le sous-locataire ne bénéficie d’aucune protection du loyer, même si le contrat de sous-location a été conclu avec autorité. Le locataire principal n’est pas obligé de reprendre le contrat de sous-location de la chambre. Le sous-locataire devra libérer la pièce. Cependant, il peut poursuivre son (sous-)propriétaire pour rupture de contrat.

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